ROI (Return On Investment), một thuật ngữ quan trọng trong marketing, mà đặc biệt là SEO, tạm dịch là tỷ lệ lợi nhuận thu được so với chi phí bạn đầu tư. Có thể hiểu ROI một cách đơn giản chính là chỉ số đo lường tỷ lệ những gì bạn thu về so với những gì bạn phải bỏ ra.

Tất cả các nhà đầu tư (cho dù họ đầu tư vào bất động sản hoặc các hình thức đầu tư khác) đang tìm kiếm một điều tương tự: lợi nhuận. Khi nói đến đầu tư vào bất động sản cho thuê, bạn kiếm được lợi nhuận bằng cách có ROI tốt.

Tuy nhiên, một trong những lý do khiến các nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu mất tiền là vì họ chạy theo tỷ lệ lợi tức đầu tư không thực tế. Điều này đặt ra câu hỏi – ROI tốt cho tài sản cho thuê là gì? Tương tự như các câu hỏi bất động sản khác, có một câu trả lời rõ ràng cho câu hỏi này. Câu trả lời phổ biến nhất là, nó phụ thuộc vào một số yếu tố bao gồm địa điểm đầu tư, loại tài sản, điều kiện, rủi ro,… Đối với một nhà đầu tư bất động sản nghiêm túc, thông tin này không thực sự là một câu trả lời đầy đủ, phải không? Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn một số câu trả lời có thể có về ROI tốt trong bất động sản với các ví dụ và con số có thể trả lời câu hỏi này.

Cách tính ROI trên tài sản cho thuê

Trước khi chúng tôi cung cấp cho bạn câu trả lời, chúng tôi phải giải thích chính xác cách tính ROI để bạn có thể tự tính toán ROI cho các thuộc tính thu nhập của mình. Chúng ta đều biết rằng ROI bất động sản là một cách đo lường hiệu suất của các tài sản đầu tư. Nó chỉ đơn giản là lợi nhuận mà một nhà đầu tư bất động sản sẽ nhận được so với khoản đầu tư tiền mặt mà anh ấy / cô ấy kiếm được. Dựa trên định nghĩa này, chúng tôi hiểu rằng công thức ROI là:

Ví dụ: giả sử bạn đã mua một tài sản thu nhập với giá 400.000 đô la, trả thêm 15.000 đô la phí đóng cửa, chi phí phục hồi, v.v. và tính tiền thuê nhà hàng tháng của bạn là 2.500 đô la. Đây là cách tính ROI cho tài sản đầu tư này:

ROI = (12 x $ 2,500) / ($ 400.000 + $ 15.000) x 100
= (30.000 / 415.000) x 100
= 7,2%

Bây giờ, điều này dẫn chúng ta đến câu hỏi của chúng tôi: ROI tốt cho các nhà đầu tư bất động sản là gì? Nếu bạn tính toán ROI bằng công thức cụ thể này, bạn sẽ nhận được các câu trả lời khác nhau. Xét cho cùng, từ tốt, tốt là chủ quan và các nhà đầu tư khác nhau có các tiêu chí khác nhau mà họ dựa trên những gì họ cho là tốt. Vì vậy, bạn có thể nghĩ rằng 7,2% là ROI tốt trong khi một nhà đầu tư bất động sản khác, với khoản đầu tư rủi ro hơn, sẽ không đồng ý. Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều đồng ý rằng, trung bình, bất cứ điều gì trên 15% là lợi nhuận tốt cho đầu tư bất động sản.

Kiểm tra hướng dẫn đầy đủ của chúng tôi về Cách tính ROI trong Bất động sản.

Bây giờ, các nhà đầu tư bất động sản được biết đến với việc sử dụng các khoản thế chấp, là một hình thức đòn bẩy, để tăng lợi tức đầu tư của họ. Điều này cho chúng tôi biết rằng nếu bạn đã tài trợ cho một tài sản thu nhập bằng một khoản thế chấp, bạn có thể mong đợi nhận được ROI cao hơn so với việc bạn phải trả đầy đủ bằng tiền mặt. Theo đó, các nhà đầu tư cần tính đến phương pháp tài chính của họ khi trả lời ROI tốt cho bất động sản cho thuê là gì. Nó không chính xác lắm khi nói rằng lợi tức đầu tư bằng tiền mặt cũng tốt cho một tài sản đầu tư được thế chấp bằng tài sản thế chấp.

ROI tốt cho đầu tư tiền mặt là gì?

Nếu bạn là một trong những nhà đầu tư bất động sản may mắn có tiền để mua và sở hữu một tài sản thu nhập hoàn toàn bằng tiền mặt, thì tính toán ROI của bạn nên dựa trên công thức lãi suất trần. Tỷ lệ giới hạn trong bất động sản là một số liệu phân tích ROI tính toán lợi tức đầu tư theo mức thu nhập được tạo ra so với giá của bất động sản đầu tư. Các nhà đầu tư thường sử dụng tỷ lệ trần khi so sánh hai hoặc nhiều bất động sản trong khu vực để quyết định mua loại nào tốt nhất để đầu tư vào bất động sản. Ở đây, công thức tỷ lệ trần để tính ROI trên tài sản cho thuê đã được thanh toán bằng tiền mặt:

Thu nhập hoạt động ròng chỉ đơn giản là thu nhập cho thuê hàng năm của bạn trừ đi chi phí hoạt động hàng năm (không bao gồm thanh toán thế chấp và lãi suất). Dưới đây là một ví dụ. Giả sử bạn có kế hoạch mua cùng một tài sản đầu tư 400.000 đô la và cho thuê nó với giá 2.500 đô la một tháng, nghĩa là bạn sẽ có được thu nhập cho thuê hàng năm là 30.000 đô la. Nói rằng sau khi ước tính chi phí hoạt động của bạn, họ thêm tới 8.000 đô la. Do đó, NOI của bạn sẽ là 22.000 đô la. Theo công thức trên, bạn sẽ nhận được tỷ lệ giới hạn 5,5%. Đây có được coi là một tỷ lệ lợi nhuận tốt cho một tài sản cho thuê?

Vâng, khi nói đến ROI tốt cho đầu tư tiền mặt vào bất động sản là gì, các chuyên gia cho rằng bất cứ điều gì từ 4% đến 10% là tỷ lệ giới hạn tốt. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng tỷ lệ giới hạn của tài sản cho thuê thay đổi theo thành phố. Ví dụ, nhà ở một gia đình ở Quận 12 có tỷ lệ giới hạn 3,36% trong khi những người ở Tân Phú có tỷ lệ giới hạn 2,03%. Tất nhiên, lãi suất trần càng cao, vị trí đầu tư vào bất động sản càng có lợi nhuận, nhưng rủi ro càng cao.

ROI tốt cho đầu tư tài chính thế chấp là gì?

Như đã đề cập, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản được biết đến với việc vay một khoản thế chấp để tài trợ cho tài sản đầu tư của họ. Lý do tại sao tùy chọn này phổ biến không chỉ vì nó cho phép họ đầu tư ít hơn từ túi của mình mà còn đóng vai trò là đòn bẩy để đạt được ROI cao. Vì vậy, nếu bạn đã tài trợ cho cùng một tài sản thu nhập trong ví dụ trước với khoản thanh toán 20%, bạn nên tính ROI bằng cách sử dụng công thức hoàn trả tiền mặt. Số liệu phân tích ROI này cung cấp cho các nhà đầu tư một dự báo chính xác hơn về lợi nhuận của họ khi tính đến chi phí tài chính. Dưới đây, cách tính ROI trên tài sản đầu tư được thế chấp:

Lợi nhuận hàng năm của bạn về cơ bản là lợi nhuận bạn nhận được sau khi trừ chi phí tài chính (như thanh toán thế chấp, lãi suất thế chấp, v.v.) từ NOI. Ví dụ: giả sử bạn đã trả 20% cho khoản thanh toán 400.000 đô la trước đây để bán và đầu tư thêm 15.000 đô la phí đóng cửa, tu sửa,… Điều này có nghĩa là tổng số tiền đầu tư của bạn là 95.000 đô la. Giả sử bạn sẽ có cùng thu nhập hoạt động 22.000 đô la, giờ bạn chỉ cần trừ các chi phí hàng năm liên quan đến thế chấp. Trong ví dụ này, hãy để nói rằng các chi phí này cộng lại lên tới 10.000 đô la. Điều này có nghĩa là bạn sẽ kiếm được 12.000 đô la tiền lãi hàng năm. Theo công thức hoàn trả tiền mặt, giờ đây bạn có thể mong đợi ROI 12,6% từ tài sản thu nhập này.

Như bạn thấy, ROI bất động sản đã thay đổi mạnh mẽ bằng cách chuyển sang một phương thức tài chính khác. Nhưng bây giờ chúng ta phải hỏi: ROI tốt khi nói đến tiền mặt khi hoàn trả tiền mặt là gì? Hầu hết các chuyên gia bất động sản đồng ý bất cứ điều gì trên 8% là lợi tức đầu tư tốt, nhưng nó tốt nhất để nhắm tới hơn 10% hoặc 12%. Các nhà đầu tư bất động sản có thể tìm thấy các tài sản đầu tư tốt nhất với tiền mặt cao trên tiền mặt trong thành phố của họ bằng cách sử dụng phần mềm tìm kiếm.

Điểm mấu chốt

Như đã đề cập trước đó, câu trả lời về ROI tốt đối với tài sản cho thuê phụ thuộc vào các yếu tố khác nhau. Từ vị trí, loại tài sản, rủi ro, đến tài chính tài sản, tất cả các yếu tố này có thể định hình quan điểm của bạn về ROI bất động sản mà bạn có thể xem là tốt. Khi bạn đã tìm ra ROI tốt cho bất động sản đầu tư về tỷ lệ giới hạn và tiền mặt khi hoàn trả tiền mặt, hãy đảm bảo sử dụng phương pháp tính ROI của Bất động sản. Công cụ đầu tư của chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn tỷ lệ giới hạn và tiền mặt trên tiền mặt cho hàng ngàn bất động sản được bán trên khắp thị trường nhà ở Việt Nam. Nhờ công cụ này, việc tìm kiếm các giao dịch bất động sản có lợi nhuận và so sánh các cơ hội đầu tư chưa bao giờ dễ dàng hơn thế.